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Wissenswertes - Türkisches Immobilienrecht

Teil I
Aktuelles

Neues Recht: Cancellation of Reciprocity Law (= Prinzip der Gegenseitigkeit) per amendments to Land Registry Law No. 6302 (published in Official Gazette date 18 may 2012). Näheres hierzu weiter unten.

Gesetzeswerke
  • Obligationengesetzbuch (OGB): für Bauwerkvertragsrecht
  • Zivilgesetzbuch (ZGB): für das Sachenrecht, z.B. Übertragung und Belastung von Grundstücken
  • Grundbuchgesetz: Führung Grundbuch, Eintragungsverfahren
  • Verbraucherschutzgesetz: gilt auch für selbst bewohnte Immobilien
  • Gesetz über Stockwerkseigentum / Genossenschaftsgesetz: gilt für Wohneigentum und Zeiteigentum
  • Denkmalschutzgesetz: ggf. ergeben sich hieraus weitere Restriktionen zum Schutz von Kulturgütern

Nach türkischem Recht sind die Rechtsgeschäfte Kauf und Verkauf dem Grundbuchamt vorenthalten. Notare sind nicht berechtigt. Ein Notar kann dagegen die Verpflichtung des Verkäufers zum Verkauf an einen festgelegten Abnehmer sowie Zahlungsmodalitäten vertraglich fixieren. Die tatsächliche Übertragung des Grundvermögens findet anschließend beim Grundbuchamt statt.

Achtung: Gefahr bei Verlangen von Kaufpreis/Anzahlungen auf den Kaufpreis vor eigentlicher Grundstücksübertragung vor dem Grundbuchamt. Selbst wenn der Verkäufer sich vor einem Notar vertraglich verpflichtet hat, das Grundstück zu übertragen, gehört dem Käufer trotz des womöglich bereits vollständig geleisteten Kaufpreises das Grundstück nicht ohne die Rechtshandlungen beim Grundbuchamt. Daher ist von der Leistung des vollständigen Kaufpreises vor Übertragung vor dem Grundbuchamt abzuraten.

Das Grundbuch (= Tapu) genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass Objekte nur dann belastet sind, wenn eine entsprechende Eintragung im Tapu existiert. Das gleiche gilt für Besitzverhältnisse - Besitzer ist die natürliche bzw. juristische Person, die mit vollem Namen im Tapu aufgeführt wird!

Neuregelungen

Mit dem Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005, veröffentlicht am 7.01.2006 im Amtsblatt Nr. 26046, wurde der Immobilienerwerb in der Türkei durch ausländische natürliche und juristische Personen neu geregelt.

Mit der Änderung von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 wurde der Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen sowie Handelsgesellschaften mit juristischer Persönlichkeit, die im Ausland nach den Rechtsbestimmungen des jeweiligen Landes gegründet wurden, in der Türkei auf eine neue Grundlage gestellt.

Demnach können ausländische natürliche Personen, unter dem Vorbehalt der Gegenseitigkeit und Beachtung der entsprechenden gesetzlichen Beschränkungen, zum Zwecke der Nutzung als Geschäftssitz oder Wohnung Immobilien erwerben, die in einem qualifizierten Bebauungsplan oder örtlichen Bebauungsplan zu diesem Zweck eingetragen wurden.

Achtung (neues Gesetz!): Eine erneute Gesetzesanpassung in 2012 (Gesetz Nr. 6302, veröffentlich am 18.5.2012 im Amtsblatt Nr. 28296, Art. 35 und 36 des Grundbuchgesetzes) führte weitere Erleichterungen ein. So ist z.B. das Prinzip der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen. Ferner ist die von Ausländern erwerbbare Fläche auf 30 Hektar gestiegen. Näheres hierzu nachstehend.

Restriktionen

Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen in der Türkei erworbenen Immobilien darf nicht mehr als 30 Hektar (300.000 qm) übersteigen.

Auf begründete Anordnung des Ministerrats kann diese Fläche auf 60 Hektar ausgeweitet werden.

Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft auf Staatsangehörige übertragen werden, deren Staat im Gegenseitigkeitsverhältnis mit der Türkei steht, finden diese Beschränkungen keine Anwendung. Gegenseitigkeit bedeutet, dass der andere Staat ebenfalls eine entsprechende Regelung getroffen hat. Durch den oben erwähnten Wegfall des Prinzips der Gegenseitigkeit greift diese Beschränkung für Deutschland nicht mehr.

Handelsgesellschaften mit juristischer Persönlichkeit, die nach den Gesetzen ihres Herkunftslandes im Ausland gegründet wurden, können Immobilien unter Beachtung besonderer Gesetzesvorschriften erwerben.

Weitere Einschränkungen gelten in Sperr- und Sicherheitszonen.

Vorsicht: Dies gilt auch, wenn eine solche Immobilie über eine Erbschaft an einen Ausländer bzw. eine Ausländerin übergeht. Dies kann bei Ehepaaren mit unterschiedlicher Staatsangehörigkeit von Bedeutung sein (siehe hierzu: Ausländerrecht Türkei).

Darüber hinaus existieren Ausnahmen für ländliche Gebiete, die in touristischen Gebieten liegen, so unter anderem Alanya inklusive umliegender Dörfer.

Außerhalb der Dorfgrenzen darf nach dem neuen Gesetz maximal fünf Promille eines Gebiets an Ausländer veräußert werden. Dabei ist bisher noch nicht geklärt, die der Begriff Gebiet zu definieren ist. Hier sind weitere Bestimmungen und Urteile abzuwarten.

Bei Wohnungen dürfte das keine große Rolle spielen, da die Grundstücksfläche auch bei mehreren Apartments nur einmal als an Ausländer verkauft gezählt wird.

Kosten und Steuern

Die tatsächliche Kaufhandlung muss entweder von der betreffenden Person beim Grundbuchamt oder von einem mit einer notariell beglaubigten Vollmacht ausgestatteten Vertreter vorgenommen werden.

Bei der Eigentumsübertragung zahlen Käufer und Verkäufer (falls keine abweichende Vereinbarung getroffen wird) je 1,5 % des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr. Des Weiteren fallen 0,3 % des Immobilienwertes als Grunderwerbssteuer an.

Exkurs - In Deutschland betrug die Grunderwerbssteuer bis zum Jahre 2006 bundesweit 3,5 %. Seit 2007 besteht die Möglichkeit von länderspezifischen Steuersätzen, wovon z.B. das Land Berlin Gebrauch machte und die Grunderwerbssteuer auf 4,5 % der Bemessungsgrundlage erhöhte.

Zurück zur Türkei - Das Grundbuchamt berechnet eine Bearbeitungsgebühren von etwa 50 Euro, für den beim Verkauf an Ausländer obligatorischen Dolmetscher fallen ca. 50 Euro an. Oft wird die Maklercourtage von 10 % zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Ebenfalls von Bedeutung ist das 'Iskan', was allerdings nur dann relevant wird, wenn man selbst baut. Mit dem Iskan meldet der Bauherr das Vorhandensein von Wohnraum. Ohne das Iskan kann keine Versorgung mit Strom, Wasser und Telefon erfolgen, da offiziell kein bewohnbares Haus existiert. Bei einem Kauf einer bereits bebauten Immobilie kann das Iskan in der Regel ignoriert werden, da es bereits vorhanden sein sollte.

Aus dieser bei weitem nicht vollständigen Übersicht wird deutlich, dass die zu beachtenden Regelungen komplex sein können. Bei Beauftragung des Immo-Checks wird für die betreffende Immobilie entsprechend der bestellten Leistung geprüft, im Anschluss übermitteln wir mit Ihnen das Ergebnis und weisen ggf. auf Handlungsbedarf oder besondere Risiken hin. Es liegt letztendlich in unserem Interesse, dass Transaktionen abgewickelt werden und Kunden nachhaltig zufrieden sind.

Teil II
Erwerben und Erben

Erworben werden Immobilien durch Eigentumsübertragung aufgrund schuldrechtlicher Verpflichtungsverträge (Kauf oder Schenkung), ordentliche und außerordentliche Ersitzung, Verbindung und Aneignung und schließlich durch Erbfall.

Der Erwerb richtet sich grundsätzlich nach türkischem Recht. Es ist also beispielsweise nicht möglich, einen Grundstückserwerb nach deutschen Recht abzuwickeln. Dies gilt auch für die Erbschaft. Für deutsche Staatsbürger sind Details zur Vermeidung einer steuerlichen Doppelbelastung im Doppelbesteuerungsabkommen Türkei Deutschland geregelt.

Der Erwerb von Eigentum an Grundstücken erfolgt durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch - die Eintragung wiederum erfolgt auf Grundlage gegenseitiger Verpflichtungserklärungen, die vor dem Grundbuchbeamten abzugeben sind und über die eine öffentliche Urkunde (resmî senet) ausgestellt wird.

Diese Urkunde bildet den eigentlichen Kaufvertrag. Nachdem der Kauf vollständig abgewickelt ist, wird das Tapu für die Immobilie ausgehändigt. Diese Urkunde gilt rechtlich als Eigentumsnachweis.

In einem Erbanfall ist ein gültiger Erbschein vorzulegen. Im Allgemeinen sind bestimmte rechtliche oder tatsächliche Umstände, die eine unbeschränkte Ausübung der Eigentumsrechte verhindern, im Grundbuch in einer gesonderten Spalte vermerkt (z.B. Bestimmungen zum Denkmalschutz).

Grundstücksverkaufsversprechen

Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen.

Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt.

Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar.

Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (serh) - dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten.

Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.

Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul satis sözlesmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen.

Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.

Bauwerksvertrag

Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (insaat sözlesmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat - dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form.

Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre 'Sonderleistungen' gestellt wird.

Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!

Wie bereits erwähnt, ist der Erwerb von bis zu 30 Hektar möglich. Darüber hinaus gehende Flächen (bis max. 60 Hektar) können erworben werden, wenn ein entsprechender Beschluss des Ministerrats vorliegt.

Erwerb von Stockwerkseigentum

Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht.

Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude - dies kann auch eine Ferienanlage sein - wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird.

Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifaki).

Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises.

Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen.

Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird.

Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht - wieder auf entsprechenden Antrag - echtes Miteigentum (kat mülkiyeti).

Schon das "kat irtifaki" kann hypothekarisch belastet werden.

Erwerb von Zeiteigentum

Wer sein Domizil nur einmal im Jahr für einen bestimmten Zeitraum nutzt, kann sich der Konstruktion des Zeiteigentums bedienen. Erwerbsbedingungen und -verfahren ähneln den Regeln für das Stockwerkseigentum und sind daher auch in demselben Gesetz geregelt.

Allerdings beziehen sich die Eigentumsrechte auf den im Grundbuch einzutragenden Zeitraum, der zwei Wochen nicht unterschreiten darf. Diese Eigentumsform kann veräußert, verpfändet oder mit Hypotheken belastet werden.

Das Zeiteigentum ist nicht mit dem Modell des time-sharing zu verwechseln, bei dem keine vergleichbaren Eigentumsrechte entstehen, sondern schuldrechtliche Nutzungsansprüche, die zumeist nicht an eine bestimmte Immobilie gebunden sind.

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